最高人民法院：对未构成附合的装饰装修物的处理原则

  第十条承租人经岀租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房子毁损的，承租人应当恢复原状。

  ——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）（2009年6月22日，法释〔2009〕11号）

  （一）承租人可以拆除未构成附合的装饰装修物因房屋租赁合同期满或者因上述情形导致住宅租赁合同解除时，与租赁房屋可分离的、未形成附合的装饰装修物,承租人可以拆除取回。在适用这一处理原则时，应当注意以下两点：

  1.未形成附合的装饰装修物由承租人拆除取回不以出租人同意为必要条件是因为，未形成附合的装饰装修物，其所有权仍然归承租人所有，承租人当然可以行使所有权，将装饰装修物拆除取回。这里有个问题，即，如果承租人在装饰装修房屋时未经出租人同意，在租赁期间届满或者合同解除时，承租人是否有权拆除？我们大家都认为，此时承租人仍有权取回未形成附合的该装饰装修物，这对出租人并没有造成任何不良影响。当然,在拆除装饰装修物时,承租人必须尽到完全注意义务，不得对房子造成毁损,一旦因拆除造成了房屋毁损，则承租人应当承担赔偿相应的损失的责任。

  2.承租人对装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除如果承租人选择不拆除装饰装修物，而向出租人要求补偿装饰装修费用的，一般不予支持，除非出租人同意补偿。尤其是在承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，不仅出租人可以不予补偿承租人装饰装修费，相反,还有权请求承租人拆除装饰装修物并恢复原状。

  （二）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的,应当依照意思自治原则从其约定在房屋租赁合同中,对未形成附合的装饰装修物的归属，应当按照意思自治的原则，尊重当事人的约定，只要该约定没有损害他人利益。当事人可以在签订租赁合同时约定未形成附合的装饰装修物的归属或解决方法，并将其作为租赁合同的必备条款,也可以在事后就装饰装修物的归属进行特别约定，订立补充协议。另外，当事人就装饰装修物归属的约定,与承租人装饰装修房子是不是经过出租人同意无关，也与合同解除的原因无关，对于可拆除的装饰装修物，只要当事人之间就其归属问题达成了处理协议，且该处理协议不违背法律、行政法规的强制性规定的，就应当遵从该协议，法院不应当过多干涉。只有当事人双方对装饰装修物没有约定或者虽有约定但约定不明时，法院才适当介入当事人的纠纷，依照一定的规则去解决双方的争议。

  （三）因拆除装饰装修物造成房子毁损的，承租人应当恢复原状前文已述，在房屋租赁合同履行期满或者解除时，承租人有权拆除未形成附合的装饰装修物;但是,承租人拆除装饰装修物的行为应以未对房子造成毁损为前提。也就是说，承租人拆除装饰装修物时，应当尽注意义务，尽量维持房屋的完整性，如拆除确实对房屋的破坏不可避免,承租人应当恢复原状，这是承租人应当承担的民事责任。

  恢复原状在我国不同的法律语境中具有不一样的含义。综合起来，主要包含以下几个方面:一是权利人的有体物被侵犯权利的行为人不法侵害的情况下，将该物修复如初，如《民法通则》第117条第2款、第134条第1款;《合同法》第223条第2款。论其性质，为损害赔偿的一种表现形式,属于侵权责任的一种方式。二是在合同解除的情况下，恢复原状与不当得利返还、损害赔偿相并列，如《合同法》第97条。此时的恢复原状系合同解除的效力表现，是一种合同义务的承担，而非侵权责任。

  《房屋租赁合同解释》第9条规定的恢复原状是指上述第一种情况,是指承租人在拆除装饰装修物时造成房子毁损的，应当将房屋做修复，以恢复到房屋原来的状态。

  ——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第133-135页。