董小姐 2024存在感最高的地产岗位出现了

  过去房地产的核心是金融，而未来，核心是产品。地产产品人的春天回来了。能活下去的公司一定是有好产品的公司。

  前段时间，和一位知名汽车品牌的联合发起人聊天，他已经转行到大家装。‍‍‍‍

  他说，你在北京随便抓一个开奔驰的中产阶级，去他家看一看，十有八九是「叙利亚风」。

  很多人外表光鲜，但家里的居住体验，真的很差。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  他说，新能源汽车行业，一年的研发费投入至少占到销售规模的15%。当然这15个点的研发费用，包括整车厂、一级供应商零部件等等的研发。

  以家装为例，按家装行业规模3-5万亿来看，研发费投入最多的就是家电厂商。但是，全家装行业也只有2个点，会花在产品研发上。

  多年来，一些以成本管控为导向的房企，今天你告诉它，要好好投入去做好产品，一线团队是做不出来的。

  期间，我们提到「住商」这个词。以前听过情商，智商，但是第一次听到住商。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

  万科的朋友告诉我，很多人的「住商」并不高。对产品的追求，对好的居住感的理解，并不真的深刻。

  一是，大家真正住进商品房的时间并不长。2000年以后，才陆续有了更多的商品房项目。‍‍‍‍‍‍‍‍

  我问一位地产老将，对房子最基本的要求是不返味、不漏水、隔音好，在技术上明明很好解决。

  只有当我们接受「一个房子买完后价格不是一定噌噌上涨」，房产观进化的齿轮，才会开始转动。

  过去一年，在一些有野心的地产公司，存在感、成就感最高的地产岗位，一定会是产品岗。当然，它也可能是最卷的岗位。

  很多朋友说，24年以后，房地产公司的产品迭代，超过了过往十年。但也导致了一个更血淋淋的问题，越早的库存项目越难卖。

  之前，绿城在内部专门发文，要做后家装业务。「为客户提供个性化装修，延伸公司产业链，这是绿城未来的发展趋势。」‍‍‍‍‍‍‍‍

  2025年，所有还在房企产品条线奋斗的朋友、正在深耕家装模块的朋友，以及，所有希望把对地产业务的讨论，从情绪主义，拉回到专业主义频道的朋友，推荐大家都来听听绿城理想家总经理李佳良，在JUMP大会第五季舞台上的演讲。

  截至目前，至少8家以上地产公司，在现场听完他的演讲之后，都去与绿城理想家对接了业务，希望开展新的合作。

  李佳良的演讲用词很平实，也很谦虚，本来，我们大家都希望他说出更多的对行业的思考与见解。

  他也希望做家装，做产品，就像做美食街一样，大家开放合作，这样每个人的生意都会好很多。

  JUMP的意思是「跳起来看世界」，我做的又是服务行业，就想起了本山老师的一句话，「人生不在于飞多高，而在于平稳着地」。

  2024年3月份，城乡住建部的倪虹部长讲过，「谁能为群众提供好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场，谁就会有发展。」

  在绿城大体系里面，他对房子的供需发展阶段、市场结构、房屋功能都做出了一个预判。

  绿城也因此号召大家做好房子，对好房子进行了解读。 我们内部叫「高颜值、极贤惠、最聪明、人健康、房低碳、全周期」。

  每一条线、每一个子公司、分子公司也好，都要沿着这个模型去推广建设好房子。

  到了地产的后时代，绿城判断这个趋势是全装全配，从房子到家的过程。 房地产「全装房」的服务将是不可逆的趋势。

  这个通文就是《关于开展绿城中国后家装试点工作的通知》，希望以实现客户拎包入住为目标，为客户提供个性化装修，延伸公司产业链，这是公司未来的发展方向。

  从去年年底开始，到24年年底，绿城理想家实现了三倍的合同额增长，大概7.5亿。

  依托于绿城主业的稳健发展和20年精装能力的积淀，理想家目前已发展到300多人的规模，也联动了非常多的行业联盟，做了一系列标准化的动作。

  绿城不是只有一家单位做这件事，我们内部会进行赛马、比拼，内部做C端业务还要投标。

  我们内部总共有三家单位，理想家六年前就开始做了。从今年的合同规模上看，理想家占比排在第一。

  我们对这个行业有一个理解，其实现在不管是买精装房还是毛坯房，都是千篇一律的，推开你家的门到他家的门都一样，你以为走错了，其实是精装修标准是一样的。

  比如，要把客户高敏感关注和难拆改的东西，按交付标准去做；把别的需要的产品和功能作为「弹性加载」，实现千户千面。

  而且你要懂客户的诉求，有一线信息反馈的客户基数，得把客户的诉求翻译到地产中去。

  我们还把生活样板房融合到展示样板房。过去的样板房能看不能用，是 从颜值出发、定制的产品，无法转换成可销售产品。 而我们 样板房，是基于深度客研，做了 部品部件的功能呈现，可以 所见即所得。

  就是你买房的时候，我们随房就卖掉了，两年内让你实现拎包入住，同期交付，让客户省时省力省钱省心。

  我们把室内空间进行了整体的拆分，包括收纳家、颜值家、智能家、美居家、好物家，然后最后组成你自己的家——理想居所。

  你要把客户家里所有东西全部加进去，而且要当天把全款收进来，还要达到这么高的覆盖率，你的营业销售能力、C端客户接待能力，还有数字化的能力，都要具备。

  但是客户对产品的要求比较高，客户想从四房变成三房，我在精装前期端口也给你改，你需要哪里点位、哪里升级，我全部为你改变。

  这1.2亿是以南京金陵月华这一个项目为主，我们营造的样板房里面的产品都是正牌大品牌，通过集采优势，让客户能得到100万左右的单货值。

  我们通过集采的能力优势，让客户觉得价格还可以，一对一设计帮客户完成这些内容。

  有些别墅是毛坯的， 每家每户长得不一样，所以我们又在乐高的基础上做了一个高定版。

  你可以再一次进行选择我的设计师，有价格套餐，你可以选择基础包、主要材料包，包含软装、景观都可以选。

  这是我们在嘉兴做的一个项目，给我们大家带来大概目前是6000万左右的合同额，客单价是单户260万。

  我们做了一个好房子的工艺样板，把房子营造过程的室内部分全部拆开，全部打透明，里面所有的工艺工法，客户看得见、买得明白、我们卖得明白。

  用的都是我们目前能力范畴之内最好的一些工艺，无尘化施工，所有大牌全部上墙。

  我们结合好房子的概念，就是刚开始提的「高颜值、极贤惠、最聪明」这几个要点，把它拆分成这样一套样板房，业主很认可，260万一次性支付给我们。

  过去一年，头部开发商都在强调产品力，理想家来提升绿城的产品力，就是为客户提供弹性的个性选择空间。

  让客户有了高定的体验，就让滞销的房子提升了流速，慢销变成快销，让快销的增加利润。

  我们主要通过「 加载样板房」 ，把户型体验和场景体验做足，为滞销、缓销的项目做导流，联动金融工具，给出更多性价比吸引，去促进销售；

  首先，要把绿城中国原有的这些战略集采单位应用到C端用户，这是一个很艰难的工程。

  超高端的业主，集采的范畴可能没办法满足。所以，我们在绿城中国成本招采中心的协同下，邀请了大概30余家国际上的顶级建材品牌商。来的都是总裁或亚太区总裁。

  让这些大牌一定为业主提供省钱省力、省心省时的服务，并且要提供极致价格，这是第一期做的事。

  有梁景华老师来给我们做整体顾问，他帮我们成立了一个叫「梁鹏益友」的设计团队，大概有国内十几二十个顶级大咖，全是他的顾问天团。

  艺术方面，也不是经营艺术品，而是让艺术商品走进生活，让客户能买到亲民的艺术品，走进千家万户。

  就是把我们所有的产品系列进行系统性开发，用一个比较形象的树让大家看得更清楚：

  树叶是我们研究的部件、部品，树杈是我们产品包，树枝是我们的场景空间，土壤是绿城中国。

  我们联合很多部品部件的厂商生产商，开发一些只有绿城有，或者只有绿城用户有的产品。

  我们发现，特别大的豪宅，它的用户要进行研究。比如雪茄柜、雪茄吧该如何做。

  现在豪宅用户里面，我们做的最高一套装修是5000万，这一套装修需要增氧吧，包含我们的SPA、户外所有的空气系统。

  我们通过BIM系统和AIGC系统为我们辅助，现在全系列豪宅全部使用了BIM，所以我们的水电布线才会那么整洁和干净。

  AIGC我们自己也在投入研发，让客户选择产品、规划空间的过程中，输入关键字，就能够获得加载的空间效果。

  自己做软件有个好处，就是依据业务的需求来完成系统，我们把全部客户用的家具的各种品类，用线上三维立体形式展示出来。

  线上选材时，借助画面展示挑选产品，系统自动对比生成产品清单、价格、流程效果图、仓储合同，附带二维码，客户可取走效果图，完成交付。

  这里咖啡、停车永远免费，所有的部品部件一定是市场最便宜的，因为有极致性价比，还附带高附加值。

  在座各位，很多都是重资产出身、地产大老板。咱们这一行，前景规模将非常大。