【胜诉案例】非本村村民无权购买宅基地房屋!

  贾先生（原告）与夏女士（被告）在某村委员会负责人的支持下就位于该村贾先生的房屋签订了买卖房屋合同，夏女士按约向贾先生支付了全部购房款，贾先生即将该涉案房屋交付给夏女士，夏女士居住至今，但夏女士并未将户籍从原址迁至房屋所在地。多年以后，贾先生认为当初双方签订的房屋买卖契约因涉及集体土地使用权、所有权而无效，要求夏女士返还该房屋，退还当时的购房款。

  但夏女士觉得自身一直居住在房屋内，且并未有违约行为，并且双方交易的是房屋，并不是宅基地的买卖，而现在贾先生是因为得知该涉案房屋即将拆迁而违背诚信原则想要确认合同无效，就算要确认合同无效，贾先生存在过错，应当返还购房款，并按照现在的房屋市价赔偿自己的损失和房屋装修的费用。

  双方无法就该房屋买卖契约是否有效及相应的赔偿事宜协商一致，故贾先生遂委托律师维护自身权益。

  贾先生找到了王佳红律师，王律师仔细地了解案件经过，仔细审核该房屋买卖契约，并跟随当事人去该村现场进行考察之后，明确提出：

  首先，夏女士签订合同时并未将户籍迁至该村，不属于该村村民，也就是并不是村集体经济组织的成员，而依据相关法律规定，农村的宅基地不得向非集体经济组织成员出售。

  其次，双方虽然签署的房屋买卖契约，并未提及宅基地，但是由于房地一体的根本原则，处分了宅基地上的房屋，也就处分了房屋之下的宅基地。所以，无论房屋买卖契约是否提及宅基地，该协议均是无效协议。

  再次，根据法律规定，合同无效的后果是双方互相返还，也就是夏女士要返还房屋给贾先生，贾先生要把所收取的购房款返还給夏女士。但是，由于在本次交易过程中，贾先生交易多年后主张协议无效，是不诚信的体现，应该承担主要过错，除了应该返还所收取的购房款外，还应该对房屋的市场价值和装修进行赔偿。

  判令原被告双方签订的房屋买卖契约无效；原告返还被告全部购房款，被告将房屋腾退给原告；原告赔偿被告几十万的经济损失。

  1、根据法律规定，房地一体是根本原则，在转让房屋的同时，土地使用权势必同时转让。所以，对于农村房屋来说，即便协议约定的仅仅是房屋买卖，实际上也是宅基地使用权的转让。

  2、由于在我国农村土地属于集体经济所有，任何人无权处分，所以只要是非本村人购买农村房屋的，基本上买卖行为一律被法院认定为无效行为，但最终的购房人户籍变成了本村户口，或者已经取得了农村宅基地使用权证除外。

  3、实践中，很多出卖人都已逝去十多年了，还反过头来主张自己的宅基地房屋要求返还，多数是基于该地块纳入了拆迁范围或者是有望列入拆迁范围进而取得拆迁利益的考虑，主观上主要是利益的驱动。但是根据法律规定，这种交易肯定属于无效行为，如果仅仅是返还房屋和购房款，或者赔偿一点点损失，这对于遵守诚信的人、对于中国诚信体系的建立无疑是一种打击，所以法院在处理的时候往往会采取几种方式：

  (1)认定双方的交易行为无效，出卖人返还购房款，但由于涉案房屋不具备返还条件，购房人暂不返还房屋。

  (2)认定双方的交易行为无效，出卖人除了返还购房款外，还应该按照房屋的市场价值进行赔偿，这往往需要在诉讼中进行评估。

  (3)认定双方的交易行为无效，由于涉案房屋面临拆迁，对于拆迁利益已经固定的情况下，双方将原则上按照出卖人和买受人3:7的比例进行分配。若是在拆迁利益中，给予的安置房屋或者其他性质的拆迁补助，具有特定人身依附性，比如要求是本村村民才能够轻松的享受安置房的，在这种情况下安置房屋本身就没有办法进行分割，还是归属于出卖人所有。